Omzetbelasting en schadevergoeding

Vooraf

(Rechts)personen die als btw-ondernemer kunnen worden aangemerkt en een onroerende zaak gebruiken om daarin of van daaruit hun onderneming te drijven, hebben in beginsel recht op aftrek van btw. Een volledig recht op aftrek geldt zowel bij een toepasselijk tarief van 9% of 21% op de goederen of diensten. De betaalde btw op onderhouds- en herstelkosten is voor een btw-ondernemer verrekenbaar en behoort derhalve niet tot de geleden schade. De schade wordt dan exclusief btw aan de ondernemer vergoed.

Gemengd gebruik

Ondernemers die onroerende zaken gemengd gebruiken, bijvoorbeeld voor wonen en werken, hebben naar rato recht op aftrek. De betaalde BTW op onderhouds- en herstelkosten is onder omstandigheden deels verrekenbaar en behoort dan voor het bedrijfsgedeelte niet tot de geleden schade en voor het woongedeelte nadrukkelijk wel.

Zelfstandige (werk)ruimte

Bij gemengd gebruik van een pand dient de bedrijfsmatig in gebruik zijnde ruimte een zelfstandige werkruimte te zijn. Als zelfstandige werkruimte worden die ruimtes beschouwd die een eigen ingang of opgang hebben en eigen sanitaire voorzieningen. Een andere voorwaarde kan ook zijn dat de zelfstandige werkruimte apart van de woning verhuurd kan worden. Is sprake van een zelfstandige werkruimte dan wordt de schade altijd exclusief BTW vergoed.

Pand in privé eigendom

Ook komt het voor dat een pand in eigendom is van een privépersoon, maar dat het pand geheel of gedeeltelijk bedrijfsmatig gebruikt wordt, hierin zijn 2 situaties denkbaar: 

1. Als het pand wordt gebruikt door diezelfde privépersoon en het pand, of een deel ervan, bedrijfsmatig wordt gebruikt, dan dient de schadevergoeding voor het bedrijfsgedeelte exclusief BTW te worden vergoed.
2. Wordt het pand verhuurd door de privépersoon, waarbij de huurder het pand bedrijfsmatig gebruikt, dan kan er sprake zijn van belast of onbelaste verhuur.
   • Als er een BTW belaste verhuur is afgesproken heeft de verhuurder recht op aftrek van BTW en wordt de schadevergoeding exclusief BTW vergoed.
   • In de andere gevallen zal er sprake zijn van onbelaste verhuur en wordt de schadevergoeding inclusief BTW uitgekeerd.

Verhuur van een bedrijfspand

Ook bij verhuur van een bedrijfspand aan een ondernemer kan er sprake zijn van belaste verhuur of onbelaste verhuur.

• Bij belaste verhuur mag de verhuurder over de onkosten voor het onderhoud van het bedrijfspand de BTW aftrekken. Dat betekent dat een schadevergoeding exclusief BTW wordt uitgekeerd.  
• Onbelaste verhuur van een pand is vrijgesteld van BTW. In die gevallen wordt de schade inclusief BTW uitgekeerd.

Verhuur bestemd voor tijdelijke of permanente bewoning

Verhuur van ruimte bestemd voor wonen is in beginsel vrijgesteld van BTW. De verhuur van (gemeubileerde) woningen en appartementen voor langer dan 6 maanden is altijd vrijgesteld van BTW en wordt de schade inclusief BTW vergoed.

Een uitzondering is de verhuur voor een korte periode door een hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf zoals zomerhuisjes, gemeubileerde appartementen en hotelkamers. Over de verhuur moet altijd BTW worden betaald, daarom wordt de schade in die gevallen exclusief BTW vergoed. Kenmerkend voor deze vorm van verhuur is dat de verblijfsruimten zijn ingericht om daarin kort te verblijven (maximaal 6 maanden).

Overige voorbeelden vrijgesteld van BTW

Andere voorbeelden die in de regel zijn vrijgesteld van BTW zijn basisscholen, verzorgingshuizen, sportverenigingen (zonder winstoogmerk), ziekenhuizen, sportaccommodaties, kerken, huisartsenpraktijken, banken en verzekeringsmaatschappijen. Meer informatie hierover vindt u op de site van de Belastingdienst.

Kleine Ondernemersregeling

Vrijstelling van BTW is ook mogelijk op grond van de Kleine Ondernemersregeling (KOR). In Nederland gevestigde ondernemers met een omzet van minder dan €20.000,-- kunnen kiezen voor een vrijstelling van BTW. Ook hierover kunt u op de site van de Belastingdienst meer informatie vinden.