Om tot een redelijke en doelmatige methode te komen zijn meerdere (wetenschappelijke) onderzoeken gedaan. De meest geschikte methode is die van Atlas voor gemeenten, zo adviseerde de Adviescommissie waardedaling. Atlas voor gemeenten heeft bij het onderzoek naar de methode ook verschillende varianten bekeken. Het IMG heeft, net als de Adviescommissie, telkens de meest ruimhartige varianten gekozen van de methode van Atlas voor gemeenten.

Actualisatie methode

Vanaf de start van de waardedalingsregeling (september 2020) tot en met 31 december 2022 vergoedden wij waardedaling op basis van de resultaten van het onderzoek "Zeven bewogen jaren" van Atlas voor gemeenten uit 2019. Het is niet uitgesloten dat de waardedaling in het aardbevingsgebied in de tijd is veranderd in omvang of geografische begrenzing. Enerzijds kunnen nieuwe bevingen op sommige locaties bijvoorbeeld tot extra waardedaling hebben geleid. Anderzijds zouden bijvoorbeeld beleidsontwikkelingen rondom de gaswinning en compensatie van bewoners kunnen hebben gezorgd voor herstel van de woningmarkt.

Daarom heeft het IMG in 2021 aan Atlas Research (voorheen Atlas voor gemeenten) gevraagd het onderzoek te actualiseren op basis van woningmarkttransacties, de omgevingsvariabelen ten behoeve van de referentielocaties, de schadedata en de bevingen, en daarbij ook opnieuw te kijken naar de afbakening van het waardedalingsgebied. Atlas Research heeft hierover op 6 april 2022 advies uitgebracht. Hier vindt u het nieuwe onderzoeksrapport van Atlas Research (pdf) en het advies van de Adviescommissie Waardedaling (pdf).

Sinds 1 januari 2023 handelen we alle aanvragen volgens de nieuwe rekenmethode af. Hieronder lichten we een aantal onderdelen op hoofdlijnen toe.

1. Waardedalingsgebied

De basis voor het bepalen van de waardedaling binnen de gekozen methode is een vergelijking tussen de verkoopprijzen van alle door de NVM geregistreerde woningtransacties in Groningen tussen 16 augustus 2012 tot 1 januari 2021 en vergelijkbare woningen in vergelijkbare delen van het land. Uit deze vergelijking werd duidelijk dat er voor een deel van de provincie Groningen waardedaling is opgetreden door de ligging in het gebied waar aardbevingen voorkomen. Daarbij was ook te zien dat die waardedaling in de kern van het gebied hoger was dan aan de randen en dat er buiten dit gebied geen waardedaling is opgetreden. Sterker nog: buiten het gebied is de waarde juist gestegen of minder slecht ontwikkeld dan met vergelijkbare woningen in vergelijkbare delen van Nederland. Een verklaring is dat kopers wel in Groningen wilden blijven, maar dan liever wat verder van de epicentra van de meeste bevingen.

Lees meer over de vaststelling van het gebied

Lees meer over de verschillen binnen het vastgestelde gebied

2. Postcodes omsloten door waardedaling

De analyse van het waardedalingsgebied levert een in grote mate aaneengesloten gebied op van postcodes, op enkele uitzonderingen na. Er zijn postcodegebieden die worden omsloten door gebieden met waardedaling, maar die zelf wetenschappelijk gezien niet voldoen aan de criteria om daartoe te worden gerekend. Het IMG heeft besloten in deze gebieden wel schadevergoeding toe te kennen en dan ter hoogte van het percentage van de aangrenzende postcode met het laagste percentage waardedaling. Tegelijk heeft het IMG ervoor gekozen de waardeontwikkeling in die postcodes weer niet mee te rekenen bij het imago-effect. Aangezien het effect daar minder is, dan zou dat leiden tot een lagere vergoeding voor iedereen. Op dit punt is het IMG dus in twee opzichten ruimhartig.

3. Postcodes als 'eiland' met waardedaling

Andersom komt ook voor. Er zijn ook postcodegebieden die niet aan het aaneengesloten gebied met waardedaling grenzen maar zelf wel voldoen aan de statistische criteria voor vergoeding van waardedaling. Ze zijn vervolgens weer wel omgeven door postcodegebieden die daar niet aan voldoen en waar geen waardedaling plaatsvond. Er wordt in die postcodegebieden die wel voldoen aan de criteria wel schadevergoeding voor waardedaling toegekend. Bovendien wordt in de berekening de waardeontwikkeling in die postcodes weer wel meegenomen in tegenstelling tot de postcodes genoemd bij punt 2.

4. Effect van bevingen

Om extra waardedaling als gevolg van bevingen te berekenen, is gekozen voor de variant van de methode die leidt tot de gemiddeld hoogste uitkomsten. De methode die dus leidt tot de hoogste schadevergoedingen. Dat is het geval wanneer een statische relatie wordt gezocht bij het aanwezig zijn van een trillingssterkte van 2,9 millimeter per seconde op een adres, veroorzaakt door een beving door gaswinning in het Groningenveld. Er bleek een duidelijke relatie tussen het aantal bevingen en de waardedaling die was opgetreden en was gebleken uit de woningverkopen die binnen en buiten Groningen hadden plaatsgevonden. Hoe vaker de grond zo hard had getrild op een adres in Groningen, hoe sterker de waardeontwikkeling negatief was, vergeleken met een vergelijkbare woning (qua woningkenmerken) in een vergelijkbaar deel van Nederland (qua omgevingskenmerken).

5. Zekerheidstoeslag

In de methodiek is statistische analyse onvermijdelijk. In de statistiek is er sprake van een zogenoemde 'standaardfout'. Die wordt gehanteerd om statisch betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Bij waardedaling wordt die 'standaardfout' juist toegepast als extra zekerheidstoeslag. We vergoeden liever een groter aantal mensen iets meer, dan een enkeling te weinig. De hoogte hangt af van het percentage waardedaling dat op een postcode is opgetreden. Zo is deze toeslag minimaal 0,3% voor woningen die zijn gelegen in een postcode waar de waardedaling 1,7% was (het imago-effect). Als de waardedaling op een postcode echter 10,5% is door het extra effect van bevingen, zoals in de gemeente Loppersum gemiddeld genomen het geval is, dan loopt de zekerheidstoeslag op naar 1,6%. In dat geval wordt dus uitgegaan van een totaalpercentage van 12,2%.