In de basis

Om te beginnen is het goed te beseffen dat het waardedalingsgebied in de basis is vastgesteld door een vergelijking te maken van verkoopprijzen van woningen binnen en buiten Groningen, in de periode 16 augustus 2012 tot 1 januari 2021. Niet de erkende mijnbouwschade, niet de bevingen, maar puur de verkoopprijzen legden een verschil bloot in waardeontwikkeling. Dit is dus een verschil tussen de verkoopprijzen van woningen in dat deel van Groningen en vergelijkbare woningen (qua woningkenmerken zoals oppervlakte en staat van onderhoud) in vergelijkbare regio's in Nederland (qua omgevingskenmerken zoals afstand tot werk en voorzieningen). Zo zijn de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in delen van de provincie Friesland, Drenthe, Gelderland, Zeeland en Flevoland naast die van vergelijkbare woningen in Groningen gelegd waar in een postcode ten minste één woning met erkende mijnbouwschade stond.

Vervolgstap naar verfijning

De tienduizenden woningverkopen leverden een behoorlijk beeld op van het gebied van waardedaling, die daarbij hoofdzakelijk in de provincie Groningen te zien was (op een klein deel van Drenthe na). Tegelijkertijd is dat niet fijnmazig genoeg om tot op het kleinste postcodeniveau (wijkniveau) een grens te kunnen trekken. Er is daarom gezocht naar een onderscheidend kenmerk tussen de woningen die op basis van de verkoopprijzen duidelijk wel of juist niet in waarde waren gedaald. 

Het gebruik van schadedata als extra kenmerk voor de afbakening van het waardedalingsgebied – zoals dat in Zeven bewogen jaren en enkele eerdere studies van Atlas Research gebeurde – blijkt minder goed mogelijk dan voorheen. Het aantal toegekende schades in de dataset is ten opzichte van het vorige onderzoek ruim verdubbeld, wat grote gevolgen heeft voor de schade-intensiteit per postcode-4-gebied. Ook blijkt dat de nieuw toegekende schades een sterk afwijkend ruimtelijk patroon hebben ten opzichte van het vorige onderzoek. Met dat alles is de ruimtelijke correlatie tussen toegekende schades en bevingen in de tijd lager geworden. 

Afbakening op basis van een combinatie van schadedata (schade-intensiteit boven 40% van het aantal woningen) en bevingen (ten minste één beving met een grondsnelheid van 1,0 mm/s of meer) vormt het meest plausibele en robuuste alternatief voor het 20%-gebied uit Zeven bewogen jaren. De combinatie van dit hogere percentage en de aanvullende eis voorkomt dat de nieuwe gebiedsafbakening zodanig is dat het effect van ligging in het risicogebied positief wordt of, anders geformuleerd, dat een waardetoename in plaats van de verwachte daling gemeten wordt.

Omgekeerd gedacht

Nu wordt het vaak andersom gevraagd: wat als meer mensen of organisaties schade hadden gemeld in de onderzochte periode? Of wat meer schade was toegekend in die periode? Of wat als de schadebesluiten tot en met dit moment worden meegerekend? Heeft een eigenaar pech als hij of zij net in een postcodegebied van Groningen woont waar toevallig in die periode minder schade werd gemeld? Bij deze vragen wordt er, onbewust, nog steeds van uitgegaan dat het aanwezig zijn van schade een voorwaarde is voor het optreden van waardedaling. Dat is niet het geval. Een bepaald percentage aan woningen met erkende mijnbouwschade is geen oorzaak van waardedaling.

Antwoord op omgekeerde vraag

Een eerste poging tot beantwoording gaat als volgt. Als er meer schade was vergoed in het verleden, dan zou uit het onderzoek hoogstwaarschijnlijk zijn gebleken dat de grens van het gebied met waardedaling ook lag op de grens waar een groter percentage van de woningen schade had geleden. Als er meer schade wordt vergoed, wordt het gebied waar waardedaling optreedt namelijk niet groter. Dat gebied was gebleken uit de vergelijking van transacties. De grens was echter niet nauwkeurig tot op wijkniveau te trekken. Om dat te kunnen doen, was de grens wellicht bij een hoger percentage erkende schadeadressen in een postcode gekomen. Omdat alleen dan de verminderde waardeontwikkeling statistisch een relatie zou hebben met de aantallen adressen met erkende mijnbouwschade.