De methode op hoofdlijnen

Het bepalen van de waardedaling van woningen door aardbevingen is niet eenvoudig. De uitdaging is dat bepaald moet worden hoe de koper van een woning de ligging in het aardbevingsgebied zou laten meewegen in de prijs die hij bereid is voor een woning te betalen. Een taxateur zou hiervoor normaal gaan kijken hoeveel vergelijkbare woningen waard zijn, die niet zijn gelegen in het aardbevingsgebied. Het probleem is echter dat de meest vergelijkbare woningen in de buurt zijn gelegen en die woningen natuurlijk ook in waarde zijn gedaald doordat ze in het aardbevingsgebied zijn gelegen. 

In het hoofd van de koper

Hoe dan wel de waardedaling bepalen? Meerdere wetenschappers hebben zich erover gebogen en diverse methodes opgeleverd. Zelfs een vergelijking en afweging maken tussen die methodes is zo complex, dat er een aparte onafhankelijke Adviescommissie waardedaling voor is opgericht, die moest adviseren over welke methode het meest geschikt was om de waardedaling te bepalen. Het IMG volgt de methode die door deze adviescommissie is geadviseerd. Dit is de methode die is ontwikkeld door Atlas voor gemeenten. Dit is een onafhankelijk onderzoeksbureau dat voor bijvoorbeeld gemeenten in Nederland onderzoek doet.

Vergelijking 45.000 woningverkopen 

De basis voor het bepalen van de waardedaling van die methode is een vergelijking tussen de verkoopprijzen van circa 45.000 woningverkopen in Groningen en vergelijkbare woningen in vergelijkbare delen van het land. Uit deze vergelijking werd duidelijk dat er voor een deel van de provincie Groningen waardedaling is opgetreden door de ligging in het gebied waar aardbevingen voorkomen. Daarbij was ook te zien dat die waardedaling in de kern van het gebied hoger was dan aan de randen en dat er buiten dit gebied geen waardedaling is opgetreden. Sterker nog: buiten het gebied is de waarde juist gestegen of minder slecht ontwikkeld dan met vergelijkbare woningen in vergelijkbare delen van Nederland. Een verklaring is dat kopers wel in Groningen wilden blijven, maar dan liever wat verder van de epicentra van de meeste bevingen.

Gebied vastgesteld

Op basis van deze grootschalige vergelijking bleek de ligging van een gebied waar waardedaling was opgetreden. Vervolgens moest de precieze grens van het gebied nog worden bepaald. Daarbij is ervoor gekozen om dit te doen op postcodeniveau. Hierbij hebben de onderzoekers bekeken of er op dat moment een relatie was tussen het aantal toegekende schadevergoedingen voor aardbevingsschade en de opgetreden waardedaling. Daaruit bleek dat in het gebied waar waardedaling was opgetreden, ook vaker aardbevingsschade was vergoed. Dit verband was nog duidelijk aanwezig in postcodes waar voor veertig procent van de woningen een schadevergoeding was toegekend. Tussen de twintig en de veertig procent was het verband echter niet meer duidelijk. Onder de twintig procent bleek er geen waardedaling te zijn (daar waren prijzen vaak juist gestegen of minder slecht ontwikkeld). Om deze reden is het gebied ruim afgebakend op het punt waar nog voor twintig procent van de woningen aardbevingsschade was vergoed.

Imago-effect

In de beleving van 'de markt', was er binnen dit hele gebied een soort imago-effect opgetreden. Woningen waren in algemene zin namelijk minder waard geworden of minder hard in waarde gestegen door het slechtere imago dat dit deel van Groningen had gekregen door het optreden van aardbevingen. Voor een gebied met 138 postcodes en circa 95.000 woningen is zo een bepaald percentage aan 'imago-effect' gerekend dat de waardeontwikkeling negatief heeft beïnvloed.

Verschil binnen het gebied

Naast het vaststellen van een gebied als totaal, bleek uit de analyse van de 45.000 verkoopprijzen dat er natuurlijk ook verschillen waren binnen dat gebied waar waardedaling of verminderde waardeontwikkeling plaats had gevonden. Deze verschillen konden niet verklaard worden met de aantallen woningen met mijnbouwschade. Wel bleek er een relatie te bestaan tussen de opgetreden waardedaling en het aantal bevingen met een bepaalde sterkte die op een locatie was opgetreden. Naarmate er meer bevingen waren opgetreden, was ook de waardedaling groter. Deze relatie was het meest duidelijk zichtbaar als werd gekeken waar de grond tenminste met 2,9 millimeter per seconde had getrild. Dit is een veelgebruikte waarde voor een kans op schade aan een gevoelige woning. De onderzoekers stelden vast dat hoe vaker deze trilling was opgetreden, hoe groter de waardedaling op die locatie was.

Het hele gebied en binnen het gebied

Potentiële kopers bleken zich dus een beeld gevormd te hebben over waar je al dan niet last van aardbevingen zou hebben. Ook bleken ze een beeld te hebben van waar dat meer of minder het geval was, gebaseerd op signalen over het aantal en de kracht van bevingen op bepaalde locaties. Het is dus natuurlijk niet zo dat een potentiële koper precies nagaat hoe sterk de trillingen op de locatie van een koopwoning waren, maar hij weet wel ongeveer waar veel en weinig aardbevingen optreden. Dat komt dus ook tot uitdrukking in de waardedaling. De wijze waarop dat bepaald kan worden, leidde tot een methode waarmee het gebied kan worden bepaald waar sprake is van waardedaling door bodembeweging door gaswinning. En naast het vaststellen van een gebied, is het zo ook mogelijk geworden de verschillen te verklaren tussen de waardeontwikkeling dichterbij de epicentra van de bevingen en verderweg daarvan. Het leidde tot een percentage waardedaling voor alle woningen in het gebied en een extra percentage voor elke keer dat een woning geraakt werd door een zekere trillingssterkte van een beving.

Grote getallen

Nu loopt een potentiële koper niet door een gebied met voor zich een postcodegrens. En ook niet met een KNMI-kaartje met bevingen en trillingssterktes daarop. De verschillen tussen de waardeontwikkeling van woningen is daarbij ook nog afhankelijk van ruim honderd omgevingskenmerken. Dichtbij of ver weg van voorzieningen, werkgelegenheid en natuur bijvoorbeeld. Maar ook de grootte van de woning en de staat van onderhoud. Alleen door op basis van zeer grote aantallen te rekenen en dat wetenschappelijk verantwoord te doen, ontstaat er een nauwkeuriger beeld. Waarbij stap voor stap ook steeds de meest ruimhartige variant is gekozen van een methode. Zo zijn postcodes waar statistisch geen waardedaling plaatsvond, maar die omgeven waren door postcodes waar dat wel was gebeurd, toch bij het gebied voor waardedaling gerekend. Daar wordt dus wel waardedaling vergoed.

Voor extra zekerheid een toeslag

Daarnaast wordt in de regeling van het IMG nog een zekerheidstoeslag gerekend bovenop het percentage waardedaling dat voor een postcode was gebleken. In de statistiek noemt men dit een zogenoemde 'standaardfout'. Dit is de marge waarbinnen de waardedaling voor een individuele woning kan afwijken voor de waardedaling die normaal gesproken voor een postcode geldt; bijvoorbeeld omdat die woning meer of minder vatbaar is voor waardedaling vanwege aardbevingen.

Met deze zekerheidstoeslag verzekert het IMG zich ervan dat men ook in het individuele geval een vergoeding krijgt die hoog genoeg is, ook al wordt een algemene methode gebruikt. We vergoeden namelijk liever een groter aantal mensen iets meer, dan een enkeling te weinig. De hoogte van de toeslag hangt af van het percentage waardedaling dat op een postcode is opgetreden. Zo is deze toeslag minimaal 0,4% voor woningen die zijn gelegen in een postcode waar de waardedaling 2,3% was (het imago-effect). Als de waardedaling op een postcode echter 11,2% is door het extra effect van bevingen, zoals in de gemeente Loppersum gemiddeld genomen het geval is, dan loopt de zekerheidstoeslag op naar 1,6%. In dat geval wordt dus uitgegaan van een totaalpercentage van 12,8%.