Nieuw onderzoek waardedaling woningen afgerond
Door een inhaalslag op de woningmarkt staat de waardeontwikkeling van woningen in Groningen er beter voor dan voorheen. De financiële schade door waardedaling is per woning gemiddeld kleiner geworden. Wel heeft een groter aantal woningen, circa 8.000 meer, daarmee te maken. Zo blijkt uit nieuw onderzoek van Atlas Research in opdracht van het IMG.
Het IMG vergoedt waardedaling veroorzaakt door de bevingen als gevolg van gaswinning in het Groningenveld. Er is tot nu toe ruim 461 miljoen euro vergoeding voor toegekend na ruim 101.000 afgehandelde aanvragen. De methode van Atlas Research vormt de basis voor de beoordeling van die schade. De huidige methode is gebaseerd op een vergelijking van de woningverkopen in Groningen tot 1 januari 2019. Het nieuwe onderzoek heeft nu de woningverkopen meegenomen tot 1 januari 2021. Al bij de start van de eerste regeling was duidelijk dat er een actualisatie nodig zou zijn.
Nieuwe ontwikkeling
Volgens de geactualiseerde methode die Atlas Research nu heeft opgeleverd, is de waardedaling voor alle woningen die daarmee te maken hebben (het zogenoemde imago-effect), gedaald van 2,7 procent naar 1,3 tot 1,7 procent per woning (in de variant voor de bevingsindicator die ten grondslag ligt aan de huidige regeling, afhankelijk van de gekozen afbakening). De maximale waardedaling in het gebied, in postcodes waar de invloed van bevingen het grootst is, is van 18,4 procent naar maximaal 11,2 tot 12,2 procent gedaald, inclusief een onzekerheidstoeslag.
Reactie Adviescommissie
Net als na de oplevering van de huidige methode, is ook nu advies gevraagd over dit onderzoek aan de Adviescommissie Waardedaling, onder leiding van mr. A. (Fred) Hammerstein, oud-raadsheer in de Hoge Raad, oud-president van het Gerechtshof Arnhem en voormalig regeringscommissaris. In haar advies zegt de commissie: “De commissie is ervan overtuigd dat het onderzoek van Atlas deugdelijk is uitgevoerd en dat het voormelde rapport de basis kan en moet leveren voor een voortzetting van de waardedalingsregeling.”
Wat verandert er nu?
Vooralsnog verandert er nu niets in de uitvoering van de huidige Waardedalingsregeling. Net als voorafgaand aan de invoering daarvan in september 2020, zijn ook nu verschillende varianten beschikbaar in de uitvoeringswijze van de onderzoeksresultaten. Het IMG neemt, met in achtneming van het advies van de Adviescommissie, begin juni een besluit over de exacte toepassing van de geactualiseerde methode en onder meer de wijze van invoering ervan. Het IMG organiseert voor de maatschappelijke organisaties een toelichting van de onderzoeksresultaten door de onderzoekers.
Overgangsfase
Het bestuur zal begin juni duidelijkheid geven over het moment van invoering, de geactualiseerde waardedalingspercentages en wat de gevolgen zijn voor mensen die voor en na de actualisatie een aanvraag voor waardedaling doen. Uitgangspunt voor het IMG is dat aanvragers niet verrast mogen worden over de overgang naar een geactualiseerde methodiek. Aangezien dit vraagt om ontwikkeling van nadere uitleg, mede op basis van de besluiten van het IMG in juni, wordt de nieuwe methodiek niet eerder ingevoerd dan na de zomer.
Methode na actualisatie
Een belangrijke verfijning van de methodiek is dat het waardedalingsgebied door Atlas Research nu iets anders wordt bepaald dan eerder. Nog altijd is de basis van de methode een vergelijking tussen woningverkopen (sinds het vorige onderzoek zijn die met ongeveer de helft toegenomen), waarbij de waarde van verkochte woningen in Groningen in postcodes waar schade is vergoed, wordt vergeleken met verkochte woningen op verder zo goed mogelijk vergelijkbare locaties in delen van Nederland zonder aardbevingsschade. Het levert een eerste beeld op van het gebied waar sprake kan zijn van negatieve invloed op de waardeontwikkeling door de bevingen en de omvang van die invloed op de waarde van woningen.
Bepalen waardedalingsgebied
Voor een verdere precisering van dat gebied en de schadeomvang is gekeken naar de samenhang tussen de aantallen erkende schademeldingen in een postcode en het verschil in waardeontwikkeling. Tot 1 januari 2019 bleek het aantal schades in een postcode een goede voorspeller om te bepalen waar waardedaling was en waar niet oftewel om het waardedalingsgebied af te bakenen. Er was een duidelijk verband zichtbaar tussen het percentage woningen met erkende schademeldingen in een postcode en relatief lagere prijzen bij woningverkopen.
Echter, de grote groei van het aantal toegekende schademeldingen onder het IMG (en voorganger de TCMG) sinds 1 januari 2019 veroorzaakt een meer diffuus beeld tussen de waardeontwikkeling en de toegekende schademeldingen in een postcode. Atlas Research heeft daarom aanvullend ook de invloed van de bevingen zelf betrokken in de afbakening van het waardedalingsgebied. De combinatie van invloed van bevingen én de aantallen toegekende schademeldingen vormt volgens de onderzoekers wel voldoende onderbouwing voor het bepalen van het waardedalingsgebied tot op postcode-4 niveau.
Binnen dat gebied wordt net als voorheen op postcode-6 niveau onderscheid gemaakt op basis van de bevingsintensiteiten die zich ter plaatse hebben voorgedaan om de omvang van de waardedaling te bepalen. Het is daardoor opnieuw mogelijk waardedaling te vergoeden op adresniveau, zowel bij verkochte en niet-verkochte woningen.
Groter aantal woningen
De actualisatie zorgt voor een (beperkte) verandering van het gebied. In een klein aantal postcodes uit het eerder vastgestelde gebied (6) is volgens de onderzoekers de waardeontwikkeling nu op een vergelijkbaar niveau als bij woningen in gebieden zonder aardbevingsschade. Andersom is ook het geval, er komen 12 postcodes bij. Het aantal woningen waar wel sprake is van waardedaling is volgens het nieuwe onderzoek groter dan voorheen. In totaliteit neemt daardoor het aantal woningen waar waardedaling vergoed kan worden met ongeveer 8.000 toe.
Schademeldingen en waardedaling
Het IMG merkt vaak dat er ten onrechte wordt gedacht dat het aantal toegekende schademeldingen bepalend is voor het verkrijgen van een waardedalingsvergoeding. Bepalend is in de eerste plaats de vergelijking van woningverkoopprijzen. Daarná wordt er gezocht naar kenmerken die samenhang hebben met de vergelijking van verkoopprijzen. De toegekende schademeldingen zijn daarmee geen oorzaak van de waardedaling maar een mogelijke voorspeller van de aanwezigheid van waardedaling. Het biedt dan de mogelijkheid om op een statistisch verantwoorde manier het gebied te bepalen (lees er hier meer over).
Informatie en vragen
Begrijpelijkerwijze kunnen de actualisatie en de uitkomsten daarvan nog vragen oproepen. Het IMG zal komende tijd zoveel mogelijk vragen proberen te beantwoorden. Voor een deel van de vragen is er eerst een besluit van het IMG nodig over de toepassing en de beantwoording van die vragen gebeurt daarom na die besluitvorming, begin juni.