Keuze voor de methode

Om te kunnen besluiten over aanvragen tot vergoeding van waardedaling van woningen in Groningen is een methode nodig. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft daarbij bepaald dat het alleen gerechtvaardigd is om waardedaling van onverkochte woningen te vergoeden als de methode die daarvoor gehanteerd wordt redelijk en doelmatig is. Dit laatste betekent ook dat het vergoeden van de waardedaling uitvoerbaar moet blijven; dat is niet het geval indien dit zou betekenen dat tienduizenden woningen zouden moeten worden getaxeerd. Om tot een redelijke en doelmatige methode te komen zijn meerdere (wetenschappelijke) onderzoeken gedaan. De Adviescommissie waardedaling heeft geadviseerd over welke van deze methodes het meest bruikbaar is. Dat is de methode van Atlas voor gemeenten. Het IMG volgt dat advies en heeft daarbij een methode gekozen die volgens hem rechtvaardig, ruimhartig, doelmatig en redelijk is.

Varianten en ruimhartigheid

De meest geschikte methode is die van Atlas voor gemeenten, zo adviseerde de Adviescommissie waardedaling. Atlas voor gemeenten heeft bij het onderzoek naar de methode ook verschillende varianten bekeken. Het IMG heeft, in navolging van de Adviescommissie, telkens de meest ruimhartige varianten gekozen van de methode van Atlas voor gemeenten.

1. Waardedalingsgebied

Het waardedalingsgebied is in de eerste plaats in grote lijnen gedefinieerd door de verkoopprijzen van woningen binnen en buiten Groningen te vergelijken op basis van woningkenmerken en omgevingskenmerken. Om de grens nog nauwkeuriger te bepalen, is er gezocht naar een relatie, een kenmerk die al die woningen gemeen hebben waar waardedaling is of verminderde waardeontwikkeling vergeleken met vergelijkbare woningen in vergelijkbare anderen delen van Nederland.

Wetenschappelijk gezien bleek het gebied het best af te bakenen door postcodegebieden te selecteren waar ten minste veertig procent van de woningen erkende mijnbouwschade hebben geleden. In die postcodes is er een statistische relatie met verminderde waardeontwikkeling. Het IMG heeft er vervolgens voor gekozen ook schade te vergoeden voor waardedaling in alle postcodegebieden waar ten minste twintig procent van de woningen erkende mijnbouwschade had tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019. Ook al was daar de statistische relatie met waardedaling klein of niet aanwezig. Waardedaling kon er tegelijk ook niet worden uitgesloten en dus wordt er een vergoeding geboden. Bij postcodes waar minder dan twintig procent van de woningen erkende mijnbouwschade hadden, was daarentegen juist gebleken dat er geen waardedaling was en zelfs dat de waardes waren gestegen of minder slecht in waarde ontwikkeld. Dat laatste is een gevolg van wat men het waterbed-effect noemt; het effect dat mensen net buiten het aardbevingsgebied willen gaan wonen.

2. Postcodes omsloten door waardedaling

De analyse van het waardedalingsgebied levert een in grote mate aaneengesloten gebied op van postcodes, op enkele uitzonderingen na. Er zijn postcodegebieden die worden omsloten door gebieden met waardedaling, maar die zelf wetenschappelijk gezien niet voldoen aan de criteria om daartoe te worden gerekend. Het IMG heeft besloten in deze gebieden wel schadevergoeding toe te kennen en dan ter hoogte van het percentage van de aangrenzende postcode met het laagste percentage waardedaling. Tegelijk heeft het IMG ervoor gekozen de waardeontwikkeling in die postcodes weer niet mee te rekenen bij het imago-effect. Aangezien het effect daar minder is, dan zou dat leiden tot een lagere vergoeding voor iedereen. Op dit punt is het IMG dus in twee opzichten ruimhartig.

3. Postcodes als 'eiland' met waardedaling

Andersom komt ook voor. Er zijn ook postcodegebieden die niet aan het aaneengesloten gebied met waardedaling grenzen maar zelf wel voldoen aan de statistische criteria voor vergoeding van waardedaling. Ze zijn vervolgens weer wel omgeven door postcodegebieden die daar niet aan voldoen en waar geen waardedaling plaatsvond. Er wordt in die postcodegebieden die wel voldoen aan de criteria wel schadevergoeding voor waardedaling toegekend. Bovendien wordt in de berekening de waardeontwikkeling in die postcodes weer wel meegenomen in tegenstelling tot de postcodes genoemd bij punt 2.

4. Effect van bevingen

Om de extra waardedaling als gevolg van bevingen te berekenen is de methode gekozen voor de variant die leidt tot de gemiddeld hoogste uitkomsten. De methode die dus leidt tot de hoogste schadevergoedingen. Dat is het geval wanneer een statische relatie wordt gezocht bij het aanwezig zijn van een trillingssterkte van 2,9 millimeter per seconde op een adres, veroorzaakt door een beving door gaswinning in het Groningenveld. Er bleek in dat geval een duidelijke relatie tussen het aantal bevingen en de waardedaling die was opgetreden en was gebleken uit de de 45.000 woningverkopen die binnen en buiten Groningen hadden plaatsgevonden. Hoe vaker de grond zo hard had getrild op een adres in Groningen, hoe sterker de waardeontwikkeling negatief was, vergeleken met een vergelijkbare woning (qua woningkenmerken) in een vergelijkbaar deel van Nederland (qua omgevingskenmerken).

5. Zekerheidstoeslag

In de methodiek is statistische analyse onvermijdelijk. In de statistiek is er sprake van een zogenoemde 'standaardfout'. Die wordt gehanteerd om statisch betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Bij waardedaling wordt die 'standaardfout' juist toegepast als extra zekerheidstoeslag. We vergoeden liever een groter aantal mensen iets meer, dan een enkeling te weinig. De hoogte hangt af van het percentage waardedaling dat op een postcode is opgetreden. Zo is deze toeslag minimaal 0,4% voor woningen die zijn gelegen in een postcode waar de waardedaling 2,3% was (het imago-effect). Als de waardedaling op een postcode echter 11,2% is door het extra effect van bevingen, zoals in de gemeente Loppersum gemiddeld genomen het geval is, dan loopt de zekerheidstoeslag op naar 1,6%. In dat geval wordt dus uitgegaan van een totaalpercentage van 12,8%.