Bepalen verschil binnen gebied

Met een vergelijking van 45.000 verkoopprijzen van woningen binnen en buiten Groningen is een gebied bepaald waar sprake is van waardedaling of verminderde waardeontwikkeling. Uiteraard loopt de mate waarin de waardedaling is opgetreden ook binnen dit gebied sterk uiteen. De gebruikte methode moet geschikt zijn om te bepalen hoe groot de waardedaling per woning is. In de methode van Atlas voor gemeenten wordt hierbij aangeknoopt bij het aantal bevingen met een bepaalde sterkte, omdat die uiteindelijk lijken te bepalen hoe groot de waardedaling in de verschillende delen van het gebied zijn.

Imago-effect en epicentra

In het hele waardedalingsgebied is sprake van een imago-effect. In algemene zin hebben potentiële kopers minder interesse in een woning in dit gebied dan in een vergelijkbare woning in een vergelijkbaar deel van Nederland. Dit imago-effect is circa 2,7 procent (inclusief zekerheidstoeslag) voor alle circa 95.000 woningen in het waardedalingsgebied. Maar het zal niet verbazen dat de waardedaling dichtbij de epicentra van de bevingen groter is dan in Groningse plaatsen die daar verder vanaf zijn gelegen. Kopers wegen het verschil tussen die plaatsen, en het aantal bevingen dat daar optreedt, mee in hun bieding voor een woning.

Trillingssterkte

Uit het onderzoek van Atlas voor gemeenten blijkt dat de omvang van de waardedaling die is opgetreden nauw verband houdt met het aantal bevingen met een bepaalde sterkte dat op die locatie is opgetreden. Hiervoor wordt gekeken naar een trillingssterkte van ten minste 2,9 millimeter per seconde (met een overschrijdingskans van meer dan vijftig procent). Naarmate een dergelijke trilling vaker is opgetreden, is de waardedaling groter. Daaruit blijkt dat kopers het aantal bevingen met een bepaalde sterkte, bewust of onbewust toch meewegen in de koopprijs die zij bereid zijn voor een woning te betalen.

Verschil met fysieke schade

Nu weet u misschien dat het IMG voor toepassing van het wettelijk bewijsvermoeden rekent met een trillingssterkte van 2,0 millimeter per seconde (bij een overschrijdingskans van meer dan 1 procent). Dit is dus een lagere grenswaarde dan voor waardedaling wordt gebruikt. Dat komt omdat die grenswaarden voor verschillende doelen worden gebruikt. De grenswaarde bij fysieke schade bepaalt waar redelijkerwijs nog mijnbouwschade zou kunnen ontstaan. Dat is dus een lage drempel. Bij waardedaling moet juist een grenswaarde worden gekozen die zo relevant mogelijk is voor de vraag welke bevingen een koper nog zou kunnen meewegen bij het bepalen van de koopprijs voor een woning. Daarvoor is de grenswaarde van 2,0 millimeter per seconde (met een overschrijdingskans van 1 procent) echter te laag. De relatie tussen de negatieve ontwikkeling van woningwaardes is dan te zwak. 

Uitrekenen trillingssterktes

Het uitrekenen van de trillingssterktes op een locatie is werk voor specialisten. Ook het IMG vraagt daarvoor de hulp van onafhankelijke deskundigen. In de methode van Atlas voor gemeenten is dit allemaal al verwerkt. Zodoende levert de methode een inzicht per postcodegebied en verschillen tussen postcodes. Maar het maakt ook mogelijk te berekenen hoeveel waardedaling of verminderde waardeontwikkeling er is geweest in een bepaalde periode. Bijvoorbeeld tot de verkoop van een woning en daarna.

Imago-effect eenmalig

Voor het maken van de rekensom is het daarbij goed te weten dat het imago-effect eenmalig wordt gerekend wanneer een woning is verkocht in de periode tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019. Immers, na de grote beving van Huizinge mag verondersteld worden dat kopers hebben meegewogen dat er bevingen kunnen zijn die impact hebben op de woning. De verkoper heeft daar toen waardedaling door geleden. Maar de koper heeft daardoor juist toen al minder hoeven te betalen voor de woning. Die waardedaling kan dus niet nog een keer zijn opgetreden. De verkoper krijgt daarom de schade door dit imago-effect vergoed. De koper krijgt eventuele extra waardedaling vergoed die daarna is opgetreden door nieuwe bevingen.

Rekenvoorbeeld

Een woning is verkocht op 1 januari 2015. Vóór 1 januari 2015 waren er drie bevingen. Ná 1 januari 2015 waren er twee bevingen.

Voor de verkoper

  • De verkoper krijgt het imago-effect vergoed (circa 2,7 procent) plus driemaal het effect van een beving. Het effect van een beving op de waarde is 0,92% per beving gebleken in de periode 16 augustus 2012 tot 1 januari 2019.
  • In totaal is het percentage waardedaling of verminderde waardeontwikkeling daarmee 5,49%.
  • Dit wordt gerekend over de verkoopprijs. Vervolgens wordt er wettelijke rente gerekend vanaf die verkoopdatum. Voor de verkoper kan daarmee de schade worden bepaald.

Voor de koper

  • De koper heeft geen imago-effect geleden. Verondersteld mag worden dat de koper juist minder heeft betaald voor een woning.
  • Wel heeft de koper na aankoop nog tweemaal met bevingen te maken gehad, wat leidde tot tweemaal 0,92% = 1.85% waardeverschil in de periode 1 januari 2015 tot 1 januari 2019.
  • Er wordt gerekend met de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019. Met het percentage kan zo de schade worden vastgesteld.
  • Vervolgens wordt er wettelijke rente gerekend vanaf peildatum 1 januari 2019.

Voor de helderheid: als de eigenaar de woning niet had verkocht, was in dit geval het percentage waardedaling 5,49 plus 1,85 = 7,34 procent geweest over de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019. Anders gezegd, dan had de eigenaar het totale nadeel geleden van het imago-effect plus het effect van alle bevingen bij elkaar opgeteld.