Bepalen van de omvang van het gebied

Een van de meest ingewikkelde vraagstukken om toe te lichten is het bepalen van het waardedalingsgebied. Vooral de wijze waarop in de methode wordt gerekend met het percentage woningen dat in een postcodegebied erkende mijnbouwschade had, roept vragen op. We gaan er daarom op deze plek nog wat dieper op in. In het besef dat het mogelijk niet voldoende zal zijn om dat louter met een tekst toe te lichten.

In de basis

Om te beginnen is het goed te beseffen dat het waardedalingsgebied in de basis is vastgesteld door een vergelijking te maken van verkoopprijzen van 45.000 woningen binnen en buiten Groningen, in de periode 16 augustus 2012 tot 1 januari 2019. Niet de erkende mijnbouwschade, niet de bevingen, maar puur de verkoopprijzen legden een verschil bloot in waardeontwikkeling. Dit is dus een verschil tussen de verkoopprijzen van woningen in dat deel van Groningen en vergelijkbare woningen (qua woningkenmerken zoals oppervlakte en staat van onderhoud) in vergelijkbare regio's in Nederland (qua omgevingskenmerken zoals afstand tot werk en voorzieningen). Zo zijn de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in delen van de provincie Friesland, Drenthe, Gelderland, Zeeland en Flevoland naast die van vergelijkbare woningen in Groningen gelegd waar in een postcode ten minste één woning met erkende mijnbouwschade stond.

Vervolgstap naar verfijning

Die tienduizenden woningverkopen leverden een behoorlijk beeld op van het gebied van waardedaling, die daarbij hoofdzakelijk in de provincie Groningen te zien was (op een klein deel van Drenthe na). Tegelijkertijd was het niet fijnmazig genoeg om tot op het kleinste postcodeniveau (wijkniveau) een grens te kunnen trekken. Er is daarom gezocht naar een onderscheidend kenmerk tussen de woningen die op basis van de verkoopprijzen duidelijk wel of juist niet in waarde waren gedaald. Dat kenmerk bleek - geheel logisch - erkende mijnbouwschade te zijn. 

Statistiek en methodologie

Hoe meer woningen in een postcode erkende mijnbouwschade hadden, hoe sterker er een statistische relatie werd gevonden met verminderde waardeontwikkeling bij vergelijkbare woningen in vergelijkbare andere delen van Nederland. Zoals bij meer onderzoek is er daarmee een verschil tussen 'relatie' en 'oorzaak'. Er is hier niet gezocht naar de oorzaak van de waardedaling. Die was wel duidelijk: bodembeweging door gaswinning in het Groningenveld. Er is gezocht naar een extra aanwijzing die het op wetenschappelijk verantwoorde manier mogelijk maakt woningen aan te wijzen waar nog wel waardedaling kan zijn opgetreden. Zonder daarbij een verkoopprijs van al die woningen te hebben van na 16 augustus 2012 (de grote beving van Huizinge).

Percentages

Wetenschappelijk gezien bleek de relatie voldoende sterk bij postcodes waar meer dan veertig procent van de woningen een erkende mijnbouwschade had. Er was geen relatie meer bij postcodes waar meer dan twintig procent erkende mijnbouwschade had. Voor postcodes waar minder dan twintig procent erkende mijnbouwschade had, werd juist een positievere waardeontwikkeling gezien. Voor de zekerheid zijn alle postcodegebieden waar sprake was van twintig procent van de woningen met erkende mijnbouwschade meegenomen. Ook daar wordt schade door waardedaling vergoed.

Omgekeerd gedacht

Nu wordt het vaak andersom gevraagd: wat als meer mensen of organisaties schade hadden gemeld in de onderzochte periode? Of wat als de NAM meer schade had toegekend in die periode? Of wat als de schadebesluiten van de TCMG tot en met dit moment worden meegerekend? Heeft een eigenaar pech als hij of zij net in een postcodegebied van Groningen woont waar toevallig in die periode minder schade werd gemeld? Bij deze vragen wordt er, onbewust, nog steeds van uitgegaan dat het aanwezig zijn van schade een voorwaarde is voor het optreden van waardedaling. Dat is niet het geval. Een bepaald percentage aan woningen met erkende mijnbouwschade is geen oorzaak van waardedaling.

Antwoord op omgekeerde vraag

Een eerste poging tot beantwoording gaat als volgt. Als er meer schade was vergoed in het verleden, dan zou uit het onderzoek hoogstwaarschijnlijk zijn gebleken dat de grens van het gebied met waardedaling ook lag op de grens waar een groter percentage van de woningen schade had geleden. Als er meer schade wordt vergoed, wordt het gebied waar waardedaling optreedt namelijk niet groter. Dat gebied was gebleken uit de vergelijking van 45.000 transacties. De grens was echter niet nauwkeurig tot op wijkniveau te trekken. Om dat te kunnen doen, was de grens wellicht bij 25 procent of 30 procent erkende schadeadressen in een postcode gekomen. Omdat alleen dan de verminderde waardeontwikkeling statisch een relatie zou hebben met de aantallen adressen met erkende mijnbouwschade.

Van verleden naar heden

Een andere manier waarop dit wellicht duidelijk wordt, is door te kijken naar de onderzoeksopzet. Er is onderzoek gedaan naar de situatie die in het recente verleden (16 augustus 2012 tot 1 januari 2019) is gebeurd. Om op basis daarvan iets te kunnen zeggen over de schade door waardedaling of verminderde waardeontwikkeling op dit moment en in de nabije toekomst. Een 'als, dan'-vraag zoals 'Wat als er meer schade was gemeld?', is eigenlijk niet mogelijk om te beantwoorden. Het is toen niet gebeurd. Terugkijkend is het kenmerk (de wetenschappelijke relatie) van postcodes waar waardedaling is ontstaan, dat in die postcodes meer dan veertig procent van de woningen erkende mijnbouwschade had. De 'als, dan'-vraag is overigens wel relevant voor de toekomst. Wat als er nu meer schades worden gemeld en vergoed, betekent dat ook dat het waardedalingsgebied groter wordt of juist minder? Het IMG zal daar een antwoord op moeten geven. Voor nu is alles erop gericht om de schade op dit moment te kunnen vergoeden.