Het bepalen van de schadeomvang

Vraag voor deskundige

Voor het kunnen bepalen van de schadeomvang is er antwoord nodig op de vraag: wat kost het om de schade te herstellen en het beschadigde deel weer terug te brengen in de originele staat? Ook kan er sprake zijn van materiële gevolgschade. Denk aan inkomstenderving voor een bedrijf. In dit verhaal beperken we ons nu tot uitleg over de berekening (in de bouwwereld calculatie genoemd) van de ‘fysieke’ schade aan een gebouw.

Herstelmaatregelen

Als de deskundige adviseert dat er een vergoeding moet worden toegekend voor het herstellen van de schade, dan doet hij dit op basis van de herstelmatrix. Daarin is aan de hand van de kenmerken van de schade(s) het beste advies opgenomen om de schade(s) als een goed vakman te herstellen. Denk bij kenmerken van de schade(s) bijvoorbeeld aan de locatie, lengte en wijdte van een scheur, het materiaal waarin de schade zich bevindt en de afwerking van het materiaal, bijvoorbeeld behang of een sauswerk. Deze factoren bepalen samen op welke manier de schade het beste hersteld kan worden.

De deskundige gaat in principe uit van herstel in oude staat. Maar als er bijvoorbeeld extra materieel gebruikt moet worden om voldoende samenhang te creëren tussen het bestaande materieel en het nieuwe materiaal, wordt hier ook rekening mee gehouden. Er is dus sprake van vakkundig herstel. Constructiefouten in het bestaande gebouw worden niet verholpen. Het hersteladvies kan uit meerdere werkzaamheden bestaan. Voor een scheur in een gestucte muur van kalkzandsteen kan het bijvoorbeeld nodig zijn om de scheur uit te krabben, op te vullen, de muur te stucen en deze te sausen. Deze werkzaamheden vormen samen het hersteladvies voor die schade.

Calculatiemodel

Het calculatiemodel is tot stand gekomen op basis van advies van schade-expertisebureaus. Alle bedragen en de rekenmethode zelf zijn vervolgens gevalideerd (ze zijn marktconform) door een extern bouwkostenadviesbureau. De prijzen worden daarnaast (periodiek) bij mogelijke kostenontwikkelingen geïndexeerd. Zo sluit het qua prijsniveau aan bij een eventuele sterke prijswijziging. Het calculatiemodel wordt als geheel per drie jaar herijkt. (meest recent: juli 2022).

Dalen of stijgende prijzen

Het IMG laat zich elk kwartaal door vier expertisebureaus adviseren over het prijsniveau voor herstelkosten dat gehanteerd wordt in het calculatiemodel. Prijswijzigingen in de bouw fluctueren soms sterk waar het gaat om materialen. Echter, materialen vormen doorgaans slechts een beperkt deel (tussen de 10 en 30 procent) van de totale kosten voor herstelwerk. Loonkosten zijn een veel groter deel. Schommelingen in materiaalprijzen werken daarom niet zo sterk door in herstelkosten als soms vermoed wordt. Daarbij komt dat ook niet alle materialen waarvan de prijzen stijgen relevant zijn voor herstel van mijnbouwschade. Stijgende kosten voor bijvoorbeeld plastics en metaal hebben weinig invloed, omdat het materialen zijn die niet veel worden toegepast voor herstel van mijnbouwschade. In januari 2022 vindt weer herijking van het totale calculatiemodel plaats. Er wordt dan opnieuw gekeken naar indexering.

Regels en categorieën

Het calculatiemodel bevat ruim 300 regels die exact beschrijven welke soort werkzaamheden uitgevoerd moeten worden om het beschadigde bouwdeel terug te brengen in originele staat. De deskundige adviseert op basis van zijn expertise welk type werkzaamheden allemaal nodig zijn voor bijvoorbeeld het kunnen herstellen van een scheur in stucwerk. Zo kan het nodig zijn om bijvoorbeeld bij een schade in het stucwerk op metselwerk tot in de bakstenen erachter de scheur uit te hakken.

De bepaling van de schadeomvang, het bedrag in euro’s, wordt dus opgebouwd uit ruim 300 regels, die op zichzelf weer onderbouwd worden door specifieke bedragen en berekeningen. 

Het uitgangspunt bij het aangepaste calculatiemodel is dat het voor aanvragers mogelijk moet zijn om het herstel van schades uit te voeren per ruimte. Dus bij schades in het hele huis is de vergoeding zo gecalculeerd dat het herstel in stappen, per ruimte, kan worden uitgevoerd. Binnen een woning werken we daarom met berekeningen per ruimte. De buitenzijde wordt in de berekeningen als een geheel beschouwd, dus als één ruimte.

Ruimhartig

Het calculatiemodel is opgezet vanuit het oogpunt van ruimhartigheid qua prijsniveau en gehanteerde uren en materialen. Het prijsniveau zit aan de bovenkant van de marktconforme bandbreedte. Daarnaast krijgt de deskundige de richtlijn mee ruimhartig te calculeren. Een kapotte tegelvloer met tegels die niet meer te krijgen zijn, wordt voor een gehele ruimte vergoed. En we calculeren liever ruim de kosten voor gebruik van een steiger dan dat het net niet voldoet. De ruimhartigheid zit hem ook in het feit dat hoeveelheden per ruimte worden afgerond op halve en hele eenheden. Dus als er 5,2m2 stucwerk moet worden aangebracht wordt er met 5,5m2 gerekend.

Daarbovenop wordt op basis van het door het IMG vastgestelde calculatiemodel de vergoeding met een aantal opslagen verhoogd. Dit zijn bijvoorbeeld opslagen voor winst en risico voor de aannemer en voor algemene kosten van de aannemer, zoals kantoorkosten.

De toeslag voor klein werk wordt opgeteld bij het schadebedrag, wanneer het schadebedrag zo laag is dat het lastig zal zijn om een aannemer te laten komen. Dit komt omdat een aannemer zijn uren dan minder efficiënt kan indelen dan bij een schade van een grotere omvang. De toeslag voor klein werk is ter vergoeding van de extra kosten die de aannemer hiervoor moet maken.

Een andere opslag is een opslagpercentage voor onvoorziene kosten. Deze opslag neemt de deskundige op verzoek van het IMG op om discussies over kleine afwijkingen te voorkomen. Bijvoorbeeld een meetfoutje bij opname of als er toch iets meer schade blijkt te zijn die bij opname niet is waargenomen. Deze opslag komt dus bovenop het bedrag dat voldoende is om de geadviseerde herstelmaatregelen uit te laten voeren. Deze kan de aanvrager gebruiken om onvoorziene extra kosten te betalen, als er extra werkzaamheden noodzakelijk blijken tijdens het herstel.

Cosmetisch of constructief

Bij de schadecalculatie gaat het dus om meer dan een likje verf. Tegelijk heeft een deskundige geen röntgenogen om door muren en vloeren te kijken. Op basis van de karakteristieken van een schade kan in veel gevallen worden herleid in hoeverre constructieve schade valt te verwachten. Afhankelijk van bijvoorbeeld dergelijke signalen, zal er aanvullend onderzoek worden gedaan naar bijvoorbeeld een fundering. Mochten later alsnog schades zijn gemist, dan kunnen die worden gemeld en zal er een besluit over die nieuwe aanvraag worden genomen.

Uitzonderingen

De ruim 300 regels in het calculatiemodel beslaan ongeveer 85 procent van alle denkbare uit te voeren werkzaamheden voor het herstel van mijnbouwschade. En op de regels zijn natuurlijk ook weer uitzonderingen mogelijk. Het verwijderen van een radiator omdat een scheur doorloopt, is inbegrepen. Maar bijvoorbeeld een grote, ingebouwde tuinbarbecue die tegen een buitenmuur staat tijdelijk verwijderen, staat er weer niet tussen. De deskundige heeft volledig de ruimte die uitzonderingen te benoemen en zelf te calculeren zodat een complete calculatie kan worden opgenomen in het adviesrapport.

Een calculatie is geen bouwadvies

U krijgt het totaalbedrag van de calculatie aangeboden in het adviesrapport. In het adviesrapport worden de door de deskundige geselecteerde of zelf aangemaakt werkzaamheden getoond. De onderliggende (met specifieke onderbouwende bedragen en berekeningen) regels maken daar geen onderdeel vanuit. Het maakt de rapporten nodeloos ingewikkeld. Een gerenommeerde aannemer zal op basis van de calculatie in het adviesrapport en de genoemde posten begrijpen welke werkzaamheden worden bedoeld. Het is daarmee geen bouwadvies voor een doe-het-zelver. We begrijpen dat er soms behoefte aan is, maar het IMG heeft daar zelf niet de kennis voor. Het extern inkopen van bouwadvies bij bijvoorbeeld deskundigen, zou veel capaciteit vergen wat de voortvarendheid niet ten goede komt.

Meerdere mogelijkheden en zienswijze

We hopen natuurlijk dat met alle waarborgen, zoals validatie, indexatie, herijking en de expertise van deskundigen u een ruimhartige schadevergoeding krijgt toegewezen. Maar hoewel het qua calculatie vooral om een technisch vraagstuk gaat, is de uitkomst niet altijd zwart-wit. Er zijn soms meerdere herstelmogelijkheden denkbaar. Als u twijfelt bent u wellicht in de gelegenheid om een aannemer om een offerte te vragen. En als u het oneens bent met de berekening van de schadeomvang, dient u dan een zienswijze in op het adviesrapport, bijvoorbeeld met toevoeging van een offerte van een aannemer. Als u het niet eens bent met de beslissing van het IMG op uw aanvraag, dan kunt u binnen zes weken na verzenddatum van de beslissing, per post bezwaar maken.