Waardedaling

Niettemin kunnen we ons voorstellen dat u graag wilt begrijpen hoe dat gebeurt. We onderscheiden daarbij:

• De criteria en voorwaarden die nodig zijn voor de berekening
• De formule voor het berekenen van de schade door waardedaling

1. De criteria en voorwaarden

Bij de aanvraag om vergoeding van waardedaling verzamelen we om te beginnen een aantal belangrijke feiten en cijfers. Daarmee is het mogelijk om te bepalen of iemand in aanmerking komt en wat de vergoeding dan precies is.

• Eigenaarschap. Is iemand zelfstandig eigenaar (ook wel rechthebbende genoemd) van de woning of is hij of zij dat samen met bijvoorbeeld een partner? Het kan bijvoorbeeld ook gaan om erfgenamen.
• Periode. Is iemand van 16 augustus 2012 (de dag van de beving van Huizinge) tot 1 januari 2021 rechthebbende geweest of een deel van die periode? Bijvoorbeeld omdat hij de woning tussentijds heeft gekocht of verkocht.
• Grondslag. Als iemand nog steeds eigenaar is van de woning, dan gebruiken we voor de berekening de WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2021. Als iemand tussentijds zijn woning heeft verkocht, dan gebruiken we de verkoopprijs.
• Locatie. Op basis van het adres weten we de postcode en daarmee ook het percentage waardedaling dat daar is opgetreden door invloed van aardbevingen.
• Zekerheidstoeslag. De waardedaling wordt bepaald met een algemene methode. Om deze reden wordt een zekerheidstoeslag toegepast, zodat we zeker weten dat men ook in een individueel, bijzonder geval de volledige waardedaling vergoed krijgt.
• Wettelijke rente. Over de schadevergoeding wordt een percentage wettelijke rente berekend dat opgeteld wordt bij het waardeverschil.

2. Formule voor het berekenen van schade door waardedaling

U kunt niet eenvoudigweg uw WOZ-waarde pakken en daar bijvoorbeeld 3, 5 of 10 procent van nemen. Dat zou namelijk leiden tot een onderschatting van de schade. Met het percentage moet worden uitgerekend wat de waarde van de woning had moeten zijn als de woning niet in een gebied had gestaan waar sprake is van waardedaling door bevingen door gaswinning. En het verschil tussen die waarde en de huidige waarde, is de waardedaling. 

Rekenvoorbeeld 1 (woning hele periode in bezit)

• Een woning met een WOZ-waarde van €200.000
• In eigendom ten minste op 16 augustus 2012 tot 1 januari 2019
• Percentage waardedaling in het betreffende postcodegebied = 4,90%
• Zonder bevingen was de WOZ dus €200.000 / (100% - 4,90%) = 210.305
• Uitkering € 10.305 (= 5,15%) plus wettelijke rente vanaf 1-1-2021.

Rekenvoorbeeld 2 (verdeling percentage bij verkoop)

Een woning is verkocht op 1 januari 2015. Vóór 1 januari 2015 waren er drie bevingen. Ná 1 januari 2015 waren er twee bevingen.

Voor de verkoper

• De verkoper krijgt het imago-effect vergoed (circa 2,07 procent) plus driemaal het effect van een beving. Het effect van een beving op de waarde is (afgerond) 0,56% per beving gebleken in de periode 16 augustus 2012 tot 1 januari 2021.
• In totaal is het percentage waardedaling of verminderde waardeontwikkeling daarmee (afgerond) 3,76%.
• Dit wordt gerekend over de verkoopprijs. Vervolgens wordt er wettelijke rente gerekend vanaf die verkoopdatum. Voor de verkoper kan daarmee de schade worden bepaald.

Voor de koper

• De koper heeft geen imago-effect geleden. Verondersteld mag worden dat de koper juist minder heeft betaald voor een woning.
• Wel heeft de koper na aankoop nog tweemaal met bevingen te maken gehad, wat leidde tot tweemaal 0,56% = 1,12% waardeverschil in de periode 1 januari 2015 tot 1 januari 2021.
• Er wordt gerekend met de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019. Met het percentage kan zo de schade worden vastgesteld.
• Vervolgens wordt er wettelijke rente gerekend vanaf peildatum 1 januari 2021.

Voor de helderheid: als de eigenaar de woning niet had verkocht, was in dit geval het percentage waardedaling (afgerond) 3,76 plus (afgerond) 1,12 = (afgerond) 4,89% geweest over de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019. Anders gezegd, dan had de eigenaar het totale nadeel geleden van het imago-effect plus het effect van alle bevingen bij elkaar opgeteld.

Lees hier hoe tot de percentages per beving werd gekomen.

Eigendomspercentage

Het eigendomsaandeel is belangrijk bij het bepalen van de waardedalingsvergoeding. Heeft u recht op een vergoeding, dan kunt u een vergoeding krijgen die gelijkstaat aan uw eigendomsaandeel. Bent u voor 50 procent eigenaar van de woning, dan heeft u recht op 50 procent van de totale waardedalingsvergoeding.

Is er in de periode van 16 augustus 2012 tot 1 januari 2021 iets veranderd in het eigendomspercentage? Bijvoorbeeld doordat u bent getrouwd of gescheiden of omdat u een woning heeft geërfd? Dan berekenen we uw vergoeding aan de hand van de percentages die bij de verschillende periodes horen. Een verandering in het eigendomspercentage wordt dus behandeld als een nieuwe eigendomsperiode. Het is daarom belangrijk dat u het juiste eigendomspercentage per periode opgeeft bij uw aanvraag. 

Een voorbeeld: U koopt op 1 januari 2000 een woning. U bent op dat moment getrouwd in gemeenschap van goederen. U en uw partner zijn daardoor elk voor 50 procent eigenaar van de woning. U gaat op 1 december 2014 scheiden en u krijgt de woning. U heeft vanaf het moment van inschrijving van de akte van verdeling de woning voor 100 procent in bezit.

1 januari 2021 is de peildatum voor waardedaling. Ook als u daarna nog eigenaar bent, wordt deze datum als einddatum van de eigendomsperiode gehanteerd. 

• 1 januari 2000 tot 1 december 2014 (50 procent eigendom)
• 1 december 2014 tot 1 januari 2021 (100 procent eigendom)

Als u in uw aanvraag aangeeft dat u van 1 januari 2000 tot nu 100 procent eigenaar bent van de woning, dan klopt uw aanvraag niet. U kunt dan een te hoge waardedalingsvergoeding ontvangen. In dat geval zullen wij het te veel uitgekeerde bedrag van u terugvorderen.