Uitwerking werkwijze Waardedalingsregeling

(U kunt de Uitwerking werkwijze Waardedalingsregeling ook hier downloaden als pdf)

Algemeen

In dit document wordt een aantal belangrijke punten van de werkwijze van het IMG beschreven bij het vaststellen van een mogelijke vergoeding voor de waardedaling van woningen in het aardbevingsgebied. Daarvoor worden de meest voorkomende situaties beschreven. Begrepen moet worden dat er – op 100.000 aanvragen – altijd bijzondere situaties zijn, die niet passen binnen deze beschrijving. In alle gevallen is en blijft de Tijdelijke wet Groningen, en daarmee het bestuursrecht en het burgerrechtelijke schadevergoedingsrecht, bepalend voor het individuele geval.

Het Instituut kent alleen een vergoeding voor waardedaling toe indien de aanvrager daar recht op heeft. Hiervoor is essentieel dat aannemelijk is dat er daadwerkelijk sprake is van waardedaling en dat de aanvrager degene is die recht heeft op vergoeding daarvan.                                                                                                      

Begroten waardedaling

Op basis van het advies van de Commissie Hammerstein is het aannemelijk dat er sprake is van waardedaling, indien dat kan worden afgeleid uit de methode van Atlas voor gemeente. Met die methode kan voor het betreffende geval op een betrouwbare manier de waardedaling worden begroot.

Dit leidt tot de volgende ingangsvoorwaarden:

  1. Er moet sprake zijn van een pand in de zin van de Wet Basisadministratie adressen en gebouwen (wet BAG), én;
  2. Het pand moet een woonfunctie hebben (zie hierna ook de uitzondering onder 3 over dubbelfuncties).
  3. Het pand moet zijn gelegen binnen het gebied waar volgens het onderzoek van Atlas voor gemeenten waardedaling is of kan zijn opgetreden (inclusief de zogenoemde enclaves), zoals bedoeld in het advies van de Commissie Hammerstein;

Indien aan de ingangsvoorwaarden wordt voldaan, kan de waardedaling van een woning in beginsel worden begroot aan de hand van de methode van Atlas voor gemeenten. Dit is niet het geval indien sprake is van een uitzonderingssituatie, zoals de situaties die hierna worden beschreven.

Om de waardedaling te begroten, wordt gebruik gemaakt van een waardedalingspercentage en een waardegrondslag.

Het waardedalingspercentage wordt bepaald voor de postcode van de woning. Hierbij wordt gekeken of de waarde is gedaald op die postcode gedurende de periode waarin de aanvrager de eigenaar van de woning was.

Het percentage waardedaling wordt in de methode van Atlas voor gemeenten bepaald aan de hand van het gebiedseffect en de aardbevingsindicator (0,92% per beving):

  • Indien de aanvrager reeds op 16 augustus 2012 eigenaar was van de woning, wordt het gebiedseffect toegepast, alsmede de verdere waardedaling aan de hand van de aardbevingsindicator voor de periode waarin de aanvrager de eigendom had, tot uiterlijk 1 januari 2019.
  • Indien de aanvrager na 16 augustus 2012 eigenaar is geworden van de woning, is het gebiedseffect niet van toepassing maar wordt alleen gekeken naar de aardbevingsindicator voor de periode waarin de aanvrager de eigendom had tot uiterlijk 1 januari 2019.

Zowel het gebiedseffect als de aardbevingsindicator wordt verhoogd met een statistisch berekende correctie (genoemd een ‘standaardfout’, zijnde de zekerheidstoeslag). Daarmee worden individuele afwijkingen in het percentage van de waardedaling opgevangen. Inclusief deze toeslag is het gebiedseffect 2,7% en de aardbevingsindicator 0,92% per aardbeving.

Voor de waardegrondslag wordt onderscheid gemaakt tussen een woning die op dit moment nog in eigendom toebehoort aan de aanvrager en een woning die in eigendom is overgedragen.

  1. Bij een woning die op het moment van het aanvragen van de vergoeding van waardedaling nog in eigendom toebehoort aan de aanvrager, wordt uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning zoals vastgesteld voor de waardepeildatum 1 januari 2019. Hierbij is het volgende van belang:
  • Als naar aanleiding van een bezwaar of beroepsprocedure van de aanvrager tegen de vastgestelde WOZ-waarde, die waarde wordt bijgesteld, wordt van de bijgestelde waarde uitgegaan.
  • Indien een aanvrager het oneens is met de voor zijn woning vastgestelde WOZ-waarde, dient hij hiertoe bezwaar te maken bij de heffingsambtenaar van zijn gemeente. Het IMG wijkt niet af van de vastgestelde WOZ-waarde, met uitzondering van de situatie onder c.
  • Het IMG wijkt alleen af van de vastgestelde WOZ-waarde indien uit de WOZ-beschikking blijkt dat de gemeente die met een bepaald bedrag (dat moet zijn genoemd in die beschikking) naar beneden heeft bijgesteld in verband met fysieke aardbevingsschade die aan de woning is opgetreden.
  1. Indien de woning waarvoor een aanvraag tot vergoeding van waardedaling wordt aangevraagd door de aanvrager is overgedragen aan een derde (dit vereist dus daadwerkelijke overdracht; het sluiten van een verkoopovereenkomst is niet voldoende), dan sluit het IMG voor de waardegrondslag in beginsel aan bij de overeengekomen verkoopprijs. Dit laatste is niet mogelijk, indien:

 

  1. De verkoopprijs betrekking heeft op meer (onroerende) zaken of een meeromvattende onroerende zaak dan de woning, een aandeel in een reservefonds, etc., of;
  2. De verkoopprijs niet markt-conform kan worden geacht.

Recht op vergoeding waardedaling van de aanvrager

Als aannemelijk is dat er sprake van waardedaling van een woning, moet worden bepaald of de aanvrager degene is die recht heeft op vergoeding daarvan.

Het uitgangspunt is dat ervan wordt uitgegaan dat degene die gedurende de periode dat de waardedaling is opgetreden in het Kadaster als eigenaar van de woning geregistreerd staat, gerechtigd is tot ontvangst van de vergoeding. Indien meerdere personen gezamenlijk de eigendom van de woning hebben op de waardepeildatum, dan wordt aan ieder van hen afzonderlijk het deel van de vergoeding toegekend dat overeenstemt met hun eigendomsdeel.

Bij het voorgaande is in elk geval het volgende van belang:

  1. Indien de aanvrager niet de (volle) eigendom van de woning heeft, maar daarop bijvoorbeeld een zakelijk recht heeft (bijv. opstalgerechtigde), dan moet voor dat geval worden bekeken of de aanvrager wel aanspraak heeft op vergoeding van de waardedaling.
  2. Indien de eigenaar is overleden, moet vastgesteld worden of de aanvrager geldt als erfgenaam van de eigenaar.
  3. Indien de aanvrager niet de eigenaar is of was, wordt zo nodig getoetst of hij de vordering tot vergoeding van de waardedaling overgedragen heeft gekregen van de vorige eigenaar (cessie). Het Instituut gaat ervan uit dat een dergelijke vordering niet wordt overgedragen bij de verkoop/koop van een woning, tenzij de overdracht van de vordering tot vergoeding van waardedaling als zodanig nadrukkelijk is benoemd in een akte. Een algemene overdrachtsbepaling is daarvoor niet voldoende.

Uitgezonderde situaties

Ondanks het voorgaande, zijn er diverse situaties waarin de aanvrager toch niet in aanmerking komt voor een vergoeding voor waardedaling. Of dit het geval is, wordt door het Instituut bekeken naar het moment waarop de beslissing op de aanvraag of de beslissing op bezwaar wordt genomen.

In de volgende gevallen is het Instituut niet bevoegd:

  1. De aanvrager heeft een vaststellingsovereenkomst gesloten met NAM over de vergoeding van de waardedaling van zijn woning (zie artikel 2 lid 4 onder b Tijdelijke wet Groningen);
  2. De aanvrager heeft nog een lopende schademelding bij NAM over de waardedaling van zijn woning (artikel 2 lid 4 onder c Tijdelijke wet Groningen);
  3. De aanvrager heeft (al dan niet via de Stichting WAG) bij de burgerlijke rechter een vordering tot schadevergoeding voor de waardedaling ingesteld tegen NAM over de waardedaling van zijn woning (artikel 2 lid 4 onder d). Deze uitzondering vervalt indien en nadat de vordering is ingetrokken (artikel 2 lid 4 onder d Tijdelijke wet Groningen).
  4. De burgerlijke rechter heeft reeds uitspraak gedaan over de vergoeding van de waardedaling voor de betreffende aanvrager (artikel 2 lid 4 onder e Tijdelijke wet Groningen).

Een aanvrager komt ook niet voor vergoeding in aanmerking indien in zijn geval niet aannemelijk is dat hij aanspraak op waardedaling heeft. Dit doet zich in elk geval in de volgende situatie voor:

  1. De aanvrager is eigenaar van een woning die is gelegen buiten het gebied waarvoor het op basis van de methode van Atlas voor gemeente aannemelijk kan worden geacht dat er sprake is van waardedaling.
  2. De aanvrager is eigenaar geworden van de woning waarvoor hij zijn aanvraag doet na de beving van Huizinge op 16 augustus 2012 en na dat moment is er geen verdere waardedaling opgetreden. Dit laatste wordt bepaald met toepassing van de aardbevingsindicator door te bezien of na de datum van eigendomsverkrijging  nog een relevante beving is opgetreden op het postcodegebied. In deze gevallen was de eerdere waardedaling van de woning namelijk al verdisconteerd in de koopprijs en heeft alleen de vorige eigenaar nog aanspraak op een vergoeding;
  3. De aanvrager eigenaar is van een (bedrijfs)woning die tevens een andere functie heeft (een dubbelfunctie) of onderdeel uitmaakt van een complex met een andere functie. Hierbij kan gedacht worden aan een agrarische bedrijfswoning of een woning bij een winkel. De methode van Atlas voor gemeenten is in uitgangspunt namelijk alleen geschikt voor reguliere woningen. De waardevermindering van die woning komt alsnog voor vergoeding in aanmerking, indien:

 

  1. de waarde van de woning afzonderlijk kan worden vastgesteld aan de hand van de (motivering van de) WOZ-beschikking of de verkoopprijs (net als bij reguliere woningen), en;
  2. aannemelijk is dat de waarde van die woning ten minste in overwegende mate wordt bepaald door de woonfunctie (en niet door de andere functie van het gebouw of complex);

 

  1. Eigenaren van een woning waarvoor op het moment van het nemen van het besluit op de aanvraag vaststaat dat zij in aanmerking komen voor sloop en nieuwbouw op grond van de versterkingsoperatie.

 

  1. Hierbij is van belang dat voldoende vast moet zijn komen te staan dat de woning daadwerkelijk in aanmerking komt voor sloop en nieuwbouw. In die gevallen moet op grond van het onderzoek van Atlas voor gemeenten aangenomen worden dat de opgetreden waardevermeerdering door sloop en nieuwbouw, de opgetreden waardedaling ruimschoots overtreft.
  2. In bijzondere gevallen kan dit nader getoetst moeten worden, waarbij er zo nodig ook rekening mee wordt gehouden als de eigenaar een financiële eigen bijdrage heeft moeten leveren voor de sloop en nieuwbouw (die bijdrage moet dan van de waardevermeerdering worden afgetrokken).

Actualisatie methode

Het IMG kan ertoe beslissen om de methode van Atlas voor gemeenten te laten actualiseren.

Is dit overzicht compleet?

Nee, het is onmogelijk om alle variaties en bijzonderheden voor meer dan 100.000 gevallen op voorhand te beschrijven. De meest voorkomende situaties zijn hier wel beschreven; maar uiteindelijk blijft het besluit in het individuele geval bepalend. Het besluit zal altijd zijn gebaseerd op de van toepassing zijnde wetten: de TwG, het BW en de Awb (bestuursrecht).

Beslistermijnen

Het IMG wil in principe binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag een besluit nemen. Bij het overgrote deel van de aanvragen lukt dat ook. Indien het dossier handmatig moet worden beoordeeld én er veel aanvragen gelijktijdig zijn ontvangen, kan het IMG deze termijn met 6 weken moeten verlengen. Alle normale gevallen moeten binnen deze termijnen kunnen worden behandeld. In uitzonderlijke gevallen waarin maatwerk nodig is, zal het meer tijd kosten om een beslissing te nemen. Dit speelt bijvoorbeeld bij specifieke vormen van zakelijke rechten en bij woningen met dubbelfuncties. In dat geval moet het IMG de beslistermijn nogmaals verlengen met 20 weken. We begrijpen dat dit heel vervelend is, maar dergelijk maatwerk kost echt meer tijd.